Trần Văn Định Official

Điền vào chỗ này giúp Định nhé 👇

"Trước khi mua bất động sản đầu tiên, điều mình muốn biết nhất là ______."

Có người muốn biết cách kiểm tra giấy tờ.
Có người muốn biết nên vay thế nào cho an toàn.
Có người muốn biết nên mua ở đâu.

Cả nhà viết điều mình đang băn khoăn nhất dưới bình luận.
Định sẽ đọc và chọn những câu hỏi chung nhất để chia sẻ trong các bài tới.

⚠️ Nội dung mang tính chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm cá nhân, không phải lời khuyên đầu tư. Mỗi người tự cân nhắc và chịu trách nhiệm với quyết định của mình.

#TranVanDinh #NguoiMoiDauTu #DauTuBatDongSan #MuaNha

20 hours ago | [YT] | 1

Trần Văn Định Official

BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TIÊN: 4 CÂU HỎI GIÚP NGƯỜI MỚI CHỌN ĐÚNG LOẠI

Một bạn trẻ đang phân vân giữa ba lựa chọn.
Một mảnh đất ở quê.
Một căn hộ nhỏ ở thành phố.
Một căn nhà trong ngõ.

Hỏi người này, được khuyên mua đất.
Hỏi người kia, được khuyên mua căn hộ.
Hỏi thêm người nữa, lại được khuyên chờ thêm.

Càng hỏi càng rối.

Nỗi lo của người mới thường là:
Chọn sai loại tài sản thì giữ mệt, bán khó, mà tiền thì nằm im.

Thật ra, không có loại bất động sản nào tốt nhất cho tất cả mọi người.
Chỉ có loại phù hợp nhất với hoàn cảnh của mình.

Cả nhà hãy tự trả lời 4 câu hỏi này trước khi chọn:

1️⃣ Mình có cần tài sản tạo dòng tiền không?
Nếu cần thu nhập đều đặn để trả nợ, hãy ưu tiên loại dễ cho thuê. Nếu dùng tiền nhàn rỗi để tích lũy lâu dài, mình có thể chọn khác.

2️⃣ Khi cần bán, có dễ bán không?
Hỏi xem khu vực đó giao dịch có thường xuyên không, ai là người hay mua. Tài sản có nhiều người cần thì khi có việc gấp, mình sẽ chủ động hơn.

3️⃣ Chi phí để giữ tài sản là gì?
Căn hộ có phí quản lý hằng tháng. Nhà cần sửa chữa theo thời gian. Đất cần người trông coi, giữ mốc giới. Những khoản này nên tính trước, đừng để đến lúc phát sinh mới lo.

4️⃣ Mình có đủ thời gian và sức để quản lý không?
Nếu ở xa hoặc công việc bận rộn, hãy chọn tài sản cần ít công chăm sóc. Một tài sản tốt mà mình không quản lý được cũng trở thành gánh nặng.

Trả lời xong 4 câu này, danh sách lựa chọn của cả nhà sẽ gọn lại rất nhiều.
Lúc đó mới bắt đầu đi xem và so sánh cụ thể.

Đúc kết: Đừng hỏi "mua gì đang hot". Hãy hỏi "mua gì hợp với mục tiêu, dòng tiền và thời gian của mình".

Nếu được chọn bất động sản đầu tiên, cả nhà sẽ chọn đất, căn hộ hay nhà phố? Vì sao? Bình luận cho Định biết nhé 👇

⚠️ Nội dung mang tính chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm cá nhân, không phải lời khuyên đầu tư. Mỗi người tự cân nhắc và chịu trách nhiệm với quyết định của mình.

#TranVanDinh #NguoiMoiDauTu #KienThucBatDongSan #DauTuBatDongSan

1 day ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

5 Nguyên tắc thoát bẫy "gồng lỗ, chốt non"

Có một nghịch lý mà Định gặp ở rất nhiều nhà đầu tư:
Lô đất lỗ thì gồng cả năm trời, năm nào cũng trả lãi, nhất quyết "đợi về giá mua". Căn nhà vừa lời được chút đỉnh thì bán vội, vì sợ mất phần lời.
Lỗ thì giữ. Lời thì bỏ. Ngược hoàn toàn với điều nên làm.
Đó không phải vì thiếu kiến thức. Các nhà tâm lý học đã chỉ ra rằng nỗi đau khi mất tiền mạnh hơn khoảng gấp đôi niềm vui khi được một khoản tương đương. Bộ não sẽ làm mọi cách để né cảm giác "đã lỗ thật", và vội khóa cảm giác "đã thắng".

Đây là 5 nguyên tắc Định dùng để không bị cảm xúc quyết định thay mình:
1️⃣ Câu hỏi tiền mặt Tưởng tượng mình đang cầm đúng số tiền bằng giá thị trường hiện tại của tài sản. Hôm nay, mình có mua lại nó không? Có thì giữ tự tin. Không thì cần nghĩ lại.
2️⃣ Viết lý do mua trước khi mua Vì sao mua? Kỳ vọng điều gì, trong bao lâu? Điều gì xảy ra thì nghĩa là mình đã sai? Bán khi lý do không còn đúng, không phải khi giá vừa nhích lên.
3️⃣ Biết chi phí giữ tài sản mỗi tháng Lãi vay, phí, thuế, sửa chữa, trừ tiền thuê nếu có. Nhìn rõ con số này, mình sẽ khó tự lừa mình hơn.
4️⃣ Không bán tài sản tốt chỉ vì đã có lời Nếu nơi đó vẫn có người ở thật, người thuê thật, hạ tầng vẫn phát triển, thì việc đã tăng giá không phải lý do để bán.
5️⃣ Không để mình bị ép bán Vay vừa sức và có quỹ dự phòng. Đây là nền móng của cả 4 nguyên tắc trên. Không có quyền chọn thời điểm bán, mọi nguyên tắc chỉ là lý thuyết.

Cả tuần này, Định đã chia sẻ về dòng tiền, pháp lý, cách vay, cách đọc giá nhà. Tất cả đều quay về một điều: ra quyết định bằng con số và quy trình, thay vì bằng cảm xúc và lời đồn.
Nếu cả nhà muốn có cả quy trình đó trong một lộ trình bài bản, từ chọn tài sản, kiểm tra pháp lý, tính dòng tiền đến xác định đòn bẩy an toàn, khóa học Đầu tư bất động sản cho người mới bắt đầu của Định đang nhận đăng ký. Thông tin ở bình luận đầu tiên.
Cả nhà đã từng gồng lỗ quá lâu, hay bán quá sớm rồi tiếc chưa? Kể cho Định nghe nhé 👇
Bài viết là chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm cá nhân, không phải khuyến nghị đầu tư.
#TranVanDinh #TuDuyDauTu

1 week ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

Câu hỏi cuối tuần cho cả nhà 👇👇👇

Nếu được quay lại 10 năm trước và nói với chính mình đúng 1 câu về tiền bạc, cả nhà sẽ nói gì?

1 week ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

Đọc giá nhà bằng giá thuê, đừng so với nước Anh

"Căn hộ ở đây mới có vài nghìn đô một mét vuông, ở London bên Anh còn đắt gấp mấy lần, vậy là mình vẫn rẻ, còn dư địa tăng."
Cả nhà đã nghe câu này bao giờ chưa? Định nghe khá thường xuyên.
Nghe thì hợp lý. Nhưng đây là một cách so sánh dễ khiến người mới hiểu sai.
Vì sao? Vì thu nhập của người dân mỗi nơi khác nhau rất xa. So giá nhà bằng đô la với nước ngoài cũng giống như so giá tô phở ở Hà Nội và London rồi kết luận ở đâu "rẻ". Cây thước đúng phải là: so với túi tiền của người sẽ mua và thuê căn nhà đó.

Định gợi ý cả nhà dùng 2 phép tính đơn giản thay thế:
1️⃣ Bao nhiêu năm thu nhập mới mua được? Lấy giá căn nhà chia cho thu nhập một năm của một gia đình bình thường ở khu vực đó. Con số càng cao, khả năng người ở thật mua được càng thấp, và giá càng phụ thuộc vào người mua để đầu tư.
2️⃣ Tiền thuê một năm được bao nhiêu % giá nhà? Ví dụ giả định: căn hộ 3 tỷ, cho thuê 10 triệu/tháng → 120 triệu/năm → khoảng 4%/năm, chưa trừ phí quản lý, thuế, sửa chữa, tháng trống khách.

Nếu cả nhà vay để mua mà lãi vay cao hơn con số đó khá nhiều, thì mỗi tháng tiền thuê không đủ trả lãi. Lúc này mình đang đặt cược hoàn toàn vào việc giá sẽ tăng.
Không có nghĩa là không nên mua. Nhưng mình phải biết rõ mình đang mua vì dòng tiền, vì để ở, hay vì kỳ vọng tăng giá. Mỗi lựa chọn có một mức rủi ro khác nhau.

👉 Giá thuê là thứ phản ánh sức mua thật. Người thuê trả bằng tiền lương hằng tháng, không trả bằng kỳ vọng.
Mẹo nhỏ Định hay dùng: trước khi mua ở đâu, hãy đóng vai người đi thuê. Gọi vài chủ nhà, hỏi giá thuê thật, hỏi bao lâu thì có khách. Chỉ mất một buổi, nhưng cả nhà sẽ thấy rõ hơn bất kỳ bảng so sánh nào.
Cả nhà đang ở khu nào? Một căn hộ 2 phòng ngủ ở đó thuê khoảng bao nhiêu một tháng? Cùng chia sẻ để mọi người có số tham khảo nhé 👇

Số liệu là ví dụ minh họa. Bài viết là góc nhìn cá nhân, không phải khuyến nghị đầu tư.
#TranVanDinh #DauTuChoThue

1 week ago | [YT] | 3

Trần Văn Định Official

Gần ga metro chưa chắc đã là "đất vàng". 3 câu hỏi Định luôn hỏi trước khi mua 👇

#TranVanDinh #DauTuBatDongSan

1. Đi bộ từ nhà tới cửa ga mất mấy phút, có phải vòng qua đường lớn không?
2. Khu này dự kiến làm gì trong quy hoạch chi tiết: ở, thương mại, đường hay công trình công cộng?
3. Ai sẽ ở, ai sẽ thuê căn nhà này trong 4–5 năm chờ tàu chạy?
Trả lời được cả 3 câu, cả nhà mới nên nghĩ tới chuyện xuống tiền. Cả nhà bổ sung thêm câu hỏi của mình nhé.

1 week ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

Khoảng 940 ha quanh các ga metro số 2 sẽ được quy hoạch theo mô hình TOD. Vậy TOD là gì? 👇

#TranVanDinh #KienThucBDS

TOD là viết tắt của Transit-Oriented Development, tạm hiểu là phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng.

Nói dễ hiểu: lấy nhà ga làm trung tâm. Nhà ở, văn phòng, cửa hàng, trường học được gom lại trong bán kính đi bộ tới ga, mật độ cao hơn khu thông thường. Người dân đi tàu thay vì đi xe máy, ô tô.

Với nhà đầu tư, điều cần nhớ là: TOD tạo ra giá trị khi có người thật sự sống và đi tàu ở đó, chứ không phải chỉ khi có tên trên bản đồ.

Cả nhà có muốn Định làm thêm một bài phân tích TOD ở các thành phố trên thế giới không?

1 week ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

Tô phở rẻ, cắt tóc rẻ, xe ôm rẻ. Chỉ có căn nhà là không. Vì sao?

Ở Việt Nam, cắt tóc rẻ. Tô phở rẻ. Xe ôm rẻ. So với nhiều nước có thu nhập cao gấp mấy lần mình, rẻ hơn hẳn.
Nhưng có một thứ không rẻ hơn là bao: căn nhà ở thành phố lớn.
Chúng ta kiếm tiền theo mặt bằng Việt Nam, nhưng mua nhà theo mặt bằng gần như quốc tế.
Đó là lý do người đi làm thấy ngột ngạt.

Cả nhà thấy giá nhà nơi mình sống đang đắt hay rẻ so với thu nhập? 👇
#TranVanDinh #GiaNha

1 week ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

Vay mua nhà bao nhiêu là vừa sức?

"Ngân hàng duyệt cho em vay 2 tỷ, vậy là em vay được 2 tỷ đúng không anh?"
Không hẳn. Ngân hàng duyệt bao nhiêu là chuyện của ngân hàng. Mình trả nổi bao nhiêu mới là chuyện của mình.

Định chia sẻ cách tính đơn giản mà Định vẫn hướng dẫn học viên.
📌 Ví dụ giả định: vay 2 tỷ, thời hạn 20 năm, trả gốc đều hằng tháng, lãi tính trên dư nợ giảm dần.
Tiền gốc mỗi tháng: khoảng 8,3 triệu.
🟢 Kịch bản 1 – lãi suất 8%/năm Lãi tháng đầu khoảng 13,3 triệu. → Tháng đầu phải trả khoảng 21,7 triệu.
🔴 Kịch bản 2 – hết ưu đãi, lãi suất lên 11%/năm Lãi tháng đầu khoảng 18,3 triệu. → Tháng đầu phải trả khoảng 26,7 triệu.
Chênh nhau khoảng 5 triệu mỗi tháng, chỉ vì lãi suất tăng 3 điểm %.
Nếu áp ngưỡng 40% thu nhập:
Kịch bản 1 cần thu nhập ổn định khoảng 54 triệu/tháng.
Kịch bản 2 cần khoảng 67 triệu/tháng.
Rất nhiều người chỉ tính kịch bản 1, vì đó là con số trong bảng ưu đãi. Đến khi hết ưu đãi, kịch bản 2 mới là thực tế.

3 nguyên tắc Định luôn giữ:
1️⃣ Luôn tính theo lãi suất sau ưu đãi Lãi thả nổi thường bằng lãi suất cơ sở của ngân hàng cộng thêm một biên độ. Hỏi kỹ ngân hàng biên độ này là bao nhiêu trước khi ký.
2️⃣ Có quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng tiền trả nợ Để nếu có biến cố, mình không bị ép bán tài sản đúng lúc thị trường xấu.
3️⃣ Chỉ tính thu nhập ổn định Không tính tiền thưởng, không tính khoản thu "dự kiến", không tính tiền cho thuê chưa có hợp đồng.
Đòn bẩy dùng đúng giúp cả nhà sở hữu tài sản sớm hơn cả chục năm. Dùng sai, nó là thứ khiến người ta mất ngủ hằng đêm.
Nếu cả nhà muốn tự tính được dòng tiền cho từng phương án, so sánh mua để ở với mua để cho thuê, và biết khi nào vay là hợp lý, khóa học Đầu tư dòng tiền bất động sản của Định có hẳn phần thực hành với bảng tính mẫu. Thông tin ở bình luận đầu tiên.

Cả nhà đang vay với lãi suất bao nhiêu, còn bao lâu nữa hết ưu đãi? Chia sẻ để mọi người cùng tham khảo 👇
Số liệu trên là ví dụ minh họa, không phải báo giá của ngân hàng nào. Bài viết không phải khuyến nghị tài chính cá nhân.
#TranVanDinh #VayMuaNha

2 weeks ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

Metro số 2 đã khởi công, nhưng phải đến cuối 2030 mới chạy. Cả nhà sẽ mua trước hay chờ? A hay B? 👇

#TranVanDinh #Metro2TPHCM


A. Mua trước, chấp nhận chờ 4–5 năm
B. Chờ tàu chạy rồi mới mua

Mua trước có thể được giá tốt hơn, nhưng phải chịu công trường, lãi vay và rủi ro tiến độ. Chờ tàu chạy thì an toàn hơn, nhưng giá thường đã phản ánh một phần.

Không có đáp án đúng cho tất cả mọi người. Chỉ có đáp án hợp với dòng tiền của mình. Cả nhà chọn A hay B, vì sao?

2 weeks ago | [YT] | 1